遗产争拗不限于富豪圈，近日笔者公司接到一宗另类争产个案——父亲过身后遗下一层物业予四姐弟，由于疫情下难卖出好价，三兄弟都同意宁愿出租；但长女却「霸王硬上弓」坚持出售，兄弟们遂找笔者求救。
上月家庭会议当日，三兄弟拒绝家姐出售物业建议后，家姐却突然出示遗嘱，指虽然物业业权由四名子女平分，但自己是遗产执行人（Executor），有权卖楼，并解释急于套现是因为近排生意非常差，需要现金周转，望弟弟能够见谅。
弟弟遂抛出另一建议，问长女可否将物业先转按或加按套现，毋须一定要卖楼；惟她指出询问过银行，得悉遗产物业未完成「转名」手续前不能申请按揭，刻下有迫切资金需要，难长时间等待。
「执行人」处理遗产权力大
三兄弟不知如何是好，心急如焚求教笔者。遗憾地，笔者必须告诉他们，如果长女真的是遗产执行人，法律上她的确有权操作先人遗产，甚至变卖物业。其他受益人如不满执行人的处理方法，只能循民事起诉。
三兄弟也有权利用《遗嘱认证及遗产管理条例》第33条向法庭申请撤换遗嘱执行人，惟长女也是受益人之一，本身就有权要求卖楼分钱，所以未必构成撤换执行人条件。笔者建议他们回购家姐权益，避免资产流失，但他们手头上未有太多现金，亦不能申请按揭，难实行这个方案。
而事实上兄弟们最担心的，是长女以「贱价」把遗产「卖」给自己丈夫，从而令兄弟所分得资金缩水。但这是过份忧虑，因上述《条例》第55条可杜绝执行人及其关系人士购买所执行的遗产，除非长女暗地这样做然后逃之夭夭，这个则无可避免。
若然长女以「贱卖」将物业卖给街外人，其余受益人同样可循民事起诉。惟即使胜诉后，三兄弟是不能取回业权，因为长女是代表已故父亲行事，下手业主业权受法律保障，银行亦受理按揭；反而可以向长女取回物业不合理售价与当时市价之间的落差损失。不过，民事诉讼律师费昂贵，也不一定必赢。
事实上，为避免上述遗产纷争出现，若果父母年事已高，又有遗产要分配给后人的话，笔者建议应在有生之年尽快完成物业「转名」手续，平分业权，避免家庭成员因不满遗产执行人处理方法而导致家族撕裂，甚至对簿公堂。
长者提早「转名」 避争产劫数
不过有人担心提早「转名」交易或牵涉印花税成本，反而待身后才由后人继承遗产则毋须缴付。其实有一招可以避免家族冲突之余，同时间亦能悭印花税，就是帮物业「加名」。
「加名」印花税以物业转让的比份计算，譬如以长命契形式加名，如加一个人名便是物业价值的二份之一、两个人名便是三份之二，如此类推。若果物业价值400万元，加一个人名以200万元计印花税，涉及的印花税项只是100元。长命契的好处是任何一位业主过身后，物业业权便会自动转给其他业主，毋须进行遗产承办，继承人也可以马上重新申请按揭套现。
至于年事已高的父母可否委托律师楼做遗产执行人，而不是任命后人，从而可以作出独立公正的决定？理论上可以，但由于处理遗产案件时间长，律师费昂贵，除非遗产涉及很多物业，否则要考虑是否值得。
最后一点补充，遗嘱除了要写明资产如何分配外，也应该要写清楚执行人权限，例如正式「转名」前不能变卖物业，以保障受益人。虽然就算加入这项条款，执行人依然有权卖楼，但受益人进行民事诉讼的话胜算高，打官司取证时间也短得多。
