英政府明年起开通持BNO港人移民通道，当地住宅遭到疯狂抢购，除了垂涎优质教育外，大型基建「横贯铁路」落成亦令沿线城市「变天」，犹如当年香港西铁线打通整个新界西交通脉络，当中有一处集合两大优势，成为英国楼市潜力最强城市。
过往港人投资英国楼首要考虑租金回报率，但近期则以校网优先，例如选中某所英国名校，便会选择该学校200米范围内物业，增加入读机会，而且公立学校费用全免，吸引希望子女成才的港妈、港爸争相入手。
惟笔者经验认为，如果非有意送子女到当地升学，而是「free-ride」庞大家长需求博物业升值，着眼点不应只放在学校——以伦敦Kingston区为例，邻近名校物业可能已经出现溢价（Premium），投资价值未必高，正如九龙塘属全港最优质校网，但楼价已经充份反映，未必能大升。
大型铁路落成沿线城市势「变天」
一处地方楼价会否跑赢，尚要视乎未来发展会否「变天」，例如有大型基建落成，令城市出现根本上的改变。笔者留意到由港铁营运、正在兴建的英国横贯铁路（Elizabeth Line），对于沿线城市开始带来变革式跃进。这条客运贯穿伦敦中央地区，与主要地铁站交汇，并伸展到大伦敦以外的东西两侧市郊地区及希斯路机场，便利来往市郊的通勤人士。
该铁路线2015年起陆续通车，预期2021年初全线落成。如果以香港来形容，Elizabeth Line相等于香港的西铁线，复制元朗、屯门、天水围等市镇升势经验，预料未来10年可获取以倍数计回报。根据英国地产资讯公司Zoopla，自2009年起Elizabeth Line落实兴建后，横贯铁路沿线物业平均升幅达52%，而全英国物业平均升幅仅30%，憧憬这项大型基建即将全面落成，沿线楼价应持续受惠。
芸芸铁路站当中，笔者非常留意雷丁（Reading）这个沿线车站，无论是优质教育引发海外家长需求，或是大型基建触发的投资潜力，在众多城市中无出其右。
教育基建条件兼备英国矽谷前途无限
先讲当地教育概况。整个雷丁市只得34万人，小小地方却总共有44间Outstanding（即Band 1）及Good（Band 1-2）学校，只要在这区拥有物业或住址，便可以不同形式申请入读。
翻查这个城市过往高考（A-Level）成绩，原来雷丁连续8年平均成续是全英国最高，每3个高考生便有1个考入英国顶尖大学（Russell Group Universities），以学生比例来说，过去几年雷丁市考入牛津大学及剑桥大学的百分比最高，引发不少家长扫入当地物业。再加上雷丁本身已经接入Elizabeth Line，未来这条铁路全线开通后，等于变成香港启德站，投资潜力难以估算。
或许投资者会觉得城市人口少，就等于是经济荒漠，其实雷丁有「英国矽谷」称号，大型科网企业如Microsoft、Oracle、Cisco等英国总部均设在当地。会计师行罗兵咸永道研究显示，雷丁为全英国最宜居及工作城市之一，经济、收入、创业等综合增长指数排全国第2名；安永则预测，雷丁在未来英国经济增长最高城市当中排行第2，加上优良校网，雷丁楼价爆发潜力优厚。
