老粗论房.为什么我国只有人均一套房时才真正达到市场饱和

随着城市化发展,年轻人初婚年龄推迟、离婚率增加、人口老龄化是人口独居主要原因,因此我国独居人口将会大量增加,同时产生对房屋的大量需求。据有关于数据显示现在我国独居人口已达7500万人以上,其中大约3500万人是老人,大约4000万人是80后、90后、00后。独居户增加是社会和经济发展的必须趋势。现在欧洲国家独居人口情况,北欧国家独居人口约占40%,西欧约占人口30%以上。日本情况,据日本媒体报道,日本国立社会保障与人口问题研究所18年公布的“日本家庭数未来估算”,2022年后至2040年,全部家庭中的39.3%将为独居家庭,较2015年的34.5%增加约5个百分点。2000年家庭户平均每户人数为3.46人,而2010年已经下降至3.09人,2013年进一步下降至2.98人。


 

该文用这个标题很容易让大家认为老粗纯属标题党,是为了搏眼球争流量。但是未来社会需求和社会未来的发展趋势必然会印证老粗今天的判断。关于房屋的话题是一个我们日常话题中永远不变的话题和最时尚的话题,是一个与我们日常生活息息相关的话题,也是一个永远说不清道不明的话题。我们国家到底需要多少房屋才能满足社会需求呢?房价未来到底是涨还是会跌呢?下面老粗就我国到底需要多少房屋才能完全满足社会需求,从人口独居化的趋势、人们异地工作、发达国家人均居住面积等几个方面分析未来我国到底需要建多少房屋才能满足社会需求(这里房屋特指我们用于居住的住宅)。

人口独居化的趋势产生对房屋的大量需求

随着城市化发展,年轻人初婚年龄推迟、离婚率增加、人口老龄化是人口独居主要原因,因此我国独居人口将会大量增加,同时产生对房屋的大量需求。据有关于数据显示现在我国独居人口已达7500万人以上,其中大约3500万人是老人,大约4000万人是80后、90后、00后。独居户增加是社会和经济发展的必须趋势。现在欧洲国家独居人口情况,北欧国家独居人口约占40%,西欧约占人口30%以上。日本情况,据日本媒体报道,日本国立社会保障与人口问题研究所18年公布的“日本家庭数未来估算”,2022年后至2040年,全部家庭中的39.3%将为独居家庭,较2015年的34.5%增加约5个百分点。2000年家庭户平均每户人数为3.46人,而2010年已经下降至3.09人,2013年进一步下降至2.98人。

初婚年龄不断推迟,大量增加了年轻独居人口。现在中国的年轻人结婚越来越晚。从民政部每年发布的统计数据显示,2012年是20岁~24岁人口占结婚总人口比重最多的最后一年。从2013年开始, 25岁~29岁的年轻人成了登记结婚的主力。中国的平均结婚年龄为25.3岁,各国平均结婚年龄,越是发达的国家,越是普遍晚婚。初婚年龄推迟也促使年轻人独居人口大量增加。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%。现代年轻自我独立意识强,只要经济上允许,年轻人都会选择独立居住,从而大量增加对房屋的需求。特别对小户型房屋的需求。

离婚率走高,造成独居人口增加而产生的大量需求。据统计数据显示,从2014年开始中国的结婚率就一路走低,与之相反,离婚率却不断走高。随着人们婚姻观念的变化,人们更加遵重个人选择和自由,对离婚的接受度也提高。从2005年到2015年数据显示,大多数省份的离结率一路攀升,离婚人数越来越多。这些人大多数离婚后,多是一方独居,一方带孩子居住,即更是再婚或有了伴侣,只要条件允许多数都会保留自己有一独立居所。从而离婚人口造成了大量对房屋的需求。

人口老龄化丧偶独居老人数增长人老了即便是丧偶,只要生活能自理,老人大多数会选择独立居住。很多人会用老龄化来论证房地产市场会崩盘,但以老龄化程度最高的德国为例,1960年的人口7300万人,当时有1900万个家庭,户均人口3.76个人。最近的统计数据是人口8100万人,人口增加了10%,家庭户数却翻番为4000多万户。由于老龄化的发生,人没增加多少,但户数却增加很多。这说明人口老龄化并不能马上腾出较多的房屋出来,老龄化带来的只是家庭人口结构的变化。中国人口60后人口基数最大,只有这一代人老去,才会有多余房屋供应社会。但是,这个趋势大概30年以后才会开始,而且那时候这些腾出的房屋多已老旧,也没有太多使用价值,因为我们房屋的设计寿命也只有50年。

通过以上分析和参照发达国家家庭人口结构的变化,我国未来独居人口比例应该占总人口25%以上,大约3.5亿人。独居人口对房屋的需要求量将达3.5亿套以上。

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异地工作对房屋产生的大量租房和异地购房需求

 

从有关数据显示,我国跨省外出打工的人数占全省总人数的前五个省分别是,江西省7.25%,位居全国榜首。其次为湖南7.16%、河南6.3%、安徽6.27%、山东6.05%等地。相对来说,中部地区是外出务工人口大省,而人群流向主要是向北上广深等沿海发达地区。从上面五个省外出务工数据分析,我国各省外出务工人口将占总人口4-5%,根据国家统计局数据显示,2016年全国农村外出务工劳动力人数累计达16934万人,同比增长0.30%;2017年1-3季度全国农村外出务工劳动力人数累计达17969万人,同比增长1.80%。这个数据应该包括了省内异地工作人口。依据上面数据分析我国异地务工加上全家随迁估计要占总人口15-20%左右,估计总人口数约2.1亿人至2.8亿人。这一部分人外出时间有早有晚,部分已在外地购房,但大多数家庭在家乡本己拥有住房或在外有所收获后均会回家乡购买房屋。这将产生上亿套一二线城市和发达地区房屋租赁市场和上亿套在三四线城市的置业购房需求。二者结合将产生2亿套房屋的需求。

选择自然环境优美的地方居住养生而产生的购房需求

随着经济发展人们生活水平的提高,人们追求幸福指数的愿望越来越强烈,享受生活成为更高层次的精神追求。特别是一二线城市交通拥堵,空气污染严重。近年来,越来越多的退休人员和接近退休人员选择在自然环境优美的异地购房居住,其中去往最多的有海南、云南、广东、广西、贵州、沿海及东北区域。为什么选择在异地购房呢,主要几点:其一,,这些地方自然环境优美,空气质量长年优良,适合居住养生;其二,相对一二线城市房价不高,但海南的房价有点高;其三,高铁+机场的修建,交通更加便利。数据统计中国拥有500万元资产的家庭1000万户以上,根据《2017胡润财富报告》统计,中国600万资产家庭数量已经达到460万。这个人群均有在自然环境宜人之地购置一套休闲养生住宅的能力和需求,会大量产生这类购房需求。同时国人去这些自然环境宜人的地方长度假的人口也会大量增加,而催生这方面投资购房需求。这方面总体购房量虽不会太大,但是3000-5000万套的总体需求还是存在。

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关于发达国家人均居住面积

网上流行较多的有两组数据:

1.全球主要国家人均住房前十名:(1)美国67平米;(2)意大利43平米;(3)中国40.8平米;(4)荷兰40.8平米;(5)德国39.4平米;(6)英国35.4平米;(7)法国35.2平米;(8)西班牙25.8平米;(9)韩国19.8平米;(10)日本19.6平米。

2.这一组数据老粗比较认可。英国人均住房面积84平米,美国人均73平米,加拿大人均71平米(各方面信息显示,以上国家人均居住面积是没有公摊的套内面积)。从这组数据分析,以上国家人均居住面积分别按中国含25%左右公摊折算,英国人均住房建筑面积约112平米,美国人均建筑面积97.33平米,加拿大人均建筑面积94.66平米。即发达国家基本相当于人均拥有一套中等大小的成套住房。

我国现在到底有多少房屋(住宅)?品质如何?

1.第一组数据由网络数据分析而来。我国总计约6.349亿套房子,总面积约854.9134亿平米。其中商品房为114.9134亿平米,1.149134亿套。“小产权房”为300亿平米,约3.0亿套。农村民居为440亿平米,2.2亿套。累计以上数据,我国城乡总计有约6.349亿套房子,总面积约854.9亿平米,其中城镇约有4.149亿套房子,总面积约414.9亿平米。这个统计相对依据不足,但老粗认为包括了许多统计不到的房屋。

2.另一组数据是国家统计局2017年7月6日发布的数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中城镇人均面积36.6平米,城市人口7.8亿人,约285.48亿平米,农村人均45.8平米,农村人口6.0亿人,约274.8亿平米,全国按13.8亿人计,全国房屋总面积约560.28亿平米。按国家统计局数据分析,我国城市住房建筑面积约285.48亿平米,这里每户按城镇人均建筑面积36.6平米,家庭户均3.02人,每套房子面积约110.53平米计,我国城市约有2.58亿套房屋,我国农村住宅建筑面积约274.8亿平米,若每套按户均3.27人,人均面积45.8平米,套均约149.76平米计,我国农村约有1.83亿套房屋。依此数据统计我国共约有4.41亿套房屋,也即户均约1套房。

3.最后这组数据相对分类清晰,但准确性不足。中国城镇住宅总量261亿平米,2.74亿套。其中城区住房总面积145.9亿平米,1.59亿套,户均1.07套。镇区115.4亿平米,1.15亿套,户均1.21套。这数据老粗认为有两个问题,一是其仅统计了可统计到的相关数据,许多小产权房、体制内房屋没有统计进来;二是户均人口也是按户口本统计,而不是实际复杂居住情况。若考虑独居人口和异地务工租房购房,按这组数据房子现在远远不够住。

而我国现有房屋品质如何?据国家统计局2015年抽样调查显示,存量住房中78%为6层及6层以下建筑,其中21%为平房,这其中绝大部分没有电梯,同时16%的住房或没有厨房或没有卫生间。15%的住房建于1995年以前。此外,存量住房间户型面积偏小,四居室及以上占7%,三居室占31%,一居室及二居室占62%,这些数据显示存量房最少有30%房会被淘汰拆除。将来还有着大量拆除、改建需求,也意味巨大的潜在的改善型需求。

 

通过上面对社会发展趋势和相关数据分析,结合我国社会发展趋势,我国现在有多少房屋,现在这些房屋品质如何,及发达国家人均居住面积多少等等,未来我国独居人口约需要3.5亿套房屋,异地工作需要约2.0亿套房屋,异地养生需求约0.5亿套房屋,10.5亿人口正常居住需要约4.2亿套房屋(10.5亿人口户均按2.5人计),合计需要10.2亿套房屋,加上原有城镇老旧房屋及农村中没有人居住的老旧房屋,几乎要人均一套房屋才能完全满足社会的需求。或者我们参照发达国家人均居住面积情况分析,我们相应降低点标准,我国未来按人均达到60平米居住面积(使用面积)才达到完全满足社会的需求,折算为建筑面积为80平米,即相当于一套中等面积两房两厅的房屋。因此老粗认为我国只有达到人均住宅面积(使用面积)60平米以上,并且品质达到成套标准,即相当于人均一套住房时才能完全满足市场需求。

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