国家统计局权威发布:22城二手房价格下跌!房价迎下行拐点?

不过,房价涨跌向来是一场博弈。贝壳研究院指出,对价格更敏感的刚需群体,正在价格回稳后择机入市,越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着,未来价格继续下跌的空间有限。

1月16日,国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是,被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨。其中,有22个城市二手房价格下跌。

北上广深二手房又跌了

尽管有所分化,但总体来看,无论新房还是二手房,价格涨幅都在收窄,房价下降城市的数量都在增加。

70城新房价格总体平均环比涨幅为0.8%,为去年6月以来的最低;其中,环比下降的城市有8个,数量创2018年5月以来的新高。二手房价格平均环比涨幅为0.3%,为去年3月以来的最低。

国家统计局权威发布:22城二手房价格下跌!房价迎下行拐点?

值得注意的是,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,分别是厦门、无锡和南京;上涨的有12个,增加1个,最高涨幅为3.0%(广州)。同比下降的城市有1个,比上月减少1个,最大降幅为0.4%(厦门);上涨的有14个,增加1个,最高涨幅为15.9%(济南)。

针对一线城市新房价格全线上涨的情况,中原地产首席分析师张大伟认为,2018年4季度各地限制签约政策逐渐放松,特别是一线城市,过去多年积压的高端项目逐渐进入网签,使得房价明显上涨,误导了市场真实情况。“以北京为例,12月网签高端项目井喷,基本全部都是2017年真实销售与签约,滞后到2018年末网签,2018年12月合计签约单价9万以上的高端住宅签约达到了269套,刷新了调控来的新高。”

张大伟认为,相较而言二手房市场更代表市场真实情况,从二手房市场看,22个热点城市全面进入调整行列,热点房价的拐点已经出现。“除非最近信贷政策明显调整,否则2019年房价预期将持续下调。”

二手房价下跌,房价迎下行拐点?

有机构认为,22个城市二手房价下跌的现实,说明房价正在走向下行的拐点。

但2018年年底以来,作为风向标的一线城市二手房市场开始悄悄回暖。虽然价格还在下跌,但成交量有企稳的趋势。以北京为例,据北京市住建委数据,12月北京二手住宅成交11626套,环比微幅上涨3.78%,成交量仍处于较低水平。与此同时,另一个重要的数据是,北京12月份的二手房带看量有了明显上涨。12月北京二手房带看量为387678,较11月的带看量345546上升了12%。而深圳12月的二手房带看量更是增加了33%之多。

一直以来,二手房带看量是衡量市场冷暖的风向标之一,带看量上涨,说明相比前几个月的冷淡,有部分刚需不再只是观望,开始重新考虑购房。尤其是在12、1、2月,被普遍认为是房地产市场最为冷淡的时期,12月份的带看量不降反升,无疑是对二手房市场回暖的最好证明。

不可否认,在我国,房子绝不是普通的消费型商品,房价不仅受到市场供求的影响,很大程度上与国家的政策环境也息息相关。

2018年12月以来,菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。虽然调整幅度不大,但在其示范意义的影响下,更多城市加入微调政策的行列。同时,其对市场预期的影响也不容忽视。

“开发商并不期望政策出现大幅松绑,但即使有微调,也可能对房价形成支撑。”与房企人士表示。

首套利率均值回调

事实上,2018年年末,信贷政策也已经出现细微的调整。

根据融360大数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%(相当于基准利率1.159倍),环比11月份下降0.53%,这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。

分城市来看,2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。

那么问题来了,房贷利率下降了,房价会不会由此扭转颓势,转而继续上涨?

不容忽视的首先是严格的限购限贷限售政策仍在执行,这在很大程度上限制了购买力入场。虽然我们也看到一些地方在调整政策口径以期释放购买力,但主流的情况是没有变的。其次,居民的购买力也跟2015年不一样,以一线城市目前的房价水平而言,相当多数的买家必须抛售二三线城市的房产才能筹齐首付,这意味着如果放开限购,购买力从二三线城市涌入一线城市,将是小城市房产价格的下跌和大城市房产价格的上涨,这也不是普涨格局。其三,2018年12月份的消费者价格指数(CPI)回到2%以内以及生产者价格指数(PPI)的回落势头,让人不禁想起2008年,当时在外部冲击下很多地方都出现了房价30%~40%左右的降幅。

不过,房价涨跌向来是一场博弈。贝壳研究院指出,对价格更敏感的刚需群体,正在价格回稳后择机入市,越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着,未来价格继续下跌的空间有限。

所以,从多角度来看,房价总体都会以稳定为基调,以稳定作为楼市政策的基本落脚点。持续上涨没有基础和条件,同样快速下跌也没有条件与承受能力。

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