信报财经新闻
2024年2月3日周六上午4:31
摩通：楼市完全撤辣也难反弹
本港楼市未见明显反弹迹象，市场估计即使政府进一步「减辣」亦无法扭转楼价跌势。摩根大通发表报告称，该行短期内对地产市场维持谨慎立场，相信楼价下跌趋势持续，零售和写字楼市场将充满挑战，即使政府取消住宅物业「辣招税」，疲软的宏观经济仍可能盖过政策宽松的作用。根据历史往绩，宽松政策无论如何都不能推动有意义的反弹。
64%专业投资者预期减辣
摩通发表的投资情绪调查报告显示，整体而言，大部分专业投资者对本港楼市抱持悲观态度，但未至于恐慌，不太担心出现债务违约风险或爆发系统性风险。大多数预测今年楼价跌幅小于10%，并展望明年上半年开始复苏。
对于楼市「辣招」，调查中合计有64%投资者预料政府会在今年放宽相关措施，其中34%预期当局进一步下调买家印花税（BSD）和从价印花税（俗称双倍印花税，DSD），只有5%认为额外印花税（SSD）、BSD及DSD三大「辣招税」都将全面撤销。
投资者最关注楼市面对的挑战，主要是利率及经济不振；虽然他们不太担心系统性风险，并似乎对大型地产商有信心，惟部分受访者忧虑中小型地产商或出现债务违约风险。
地产股方面，投资者最看好领展（00823），其次是长实（01113），并有意回避新世界（00017）及冠君（02778）。摩通本身首选领展，建议避开新世界及九仓置业（01997）。
零售类看俏写字楼租金受压
按照细分行业而言，必需品零售市场最受青睐，而最不受欢迎的是写字楼。大部分投资者预估整体零售销售额仍有低单位数增长，但对非必需消费品市场取态谨慎，大众零售则有望加租。零售市场的挑战中，他们十分关注访港旅客消费力弱及港人消费力外流。
至于写字楼，投资者最担心供应过剩及资本外流，估计写字楼要减租，但降幅低于10%，未有预期般差。
团结香港基金副总裁叶文祺表示，政府去年公布「减辣」力度未必足够提振楼市交投以维持市场稳定，有需要考虑更大手「减辣」，甚至「撤辣」，避免市场环境恶化；为了配合关键政策目标和本地用家需求，可考虑先撤销来港人才的买家印花税，让专才尽早置业，以及降低换楼人士的从价印花税，纾缓他们「先买后卖」的经济压力，激活换楼链。
叶文祺：下半年始明朗化
叶文祺又说，俗称「辣招」的楼市需求管理措施原意是遏抑需求，而现时明显需求不足，过去两年一手楼吸纳量每年约1万伙，比起过往每年1.8万伙明显更少，推出「辣招」的原因已不复存在，是「减辣」甚至「撤辣」的适当时机。
他续分析，置业需求不足主因是内地及香港经济差，以及息口高企，预计就算当局「撤辣」，对楼市的刺激也未必太大，不过，希望拆墙松绑后可以令交投增加；估计今年中或较后时间息口下调及内地经济有起色，本港楼市前景才稍为明朗。
谈及政府应否提供置业优惠托市，叶文祺指出，楼市的核心推动力是整体经济要好，政府目前最紧要搞好经济、吸引外资，希望当局能在金融、零售及旅游等方面推出措施，帮助整体经济，从根本上改善楼市底蕴。
